El desahucio

Cuando hablamos del desahucio, nos referimos al mecanismo jurídico que tiene como finalidad devolver al propietario la posesión de una vivienda. Ello puede surgir como consecuencia tanto de la falta de pago por parte del que la ocupa, como por la finalización del plazo pactado en un contrato de arrendamiento con el inquilino o, incluso, cuando la vivienda es cedida en precario, que es una situación que se da cuando el que ocupa la finca no lo hace de manera legal ni paga al verdadero propietario de la misma.

Dicho mecanismo viene regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

¿A quién afecta un desahucio?

Por una parte, al dueño, propietario o arrendador de la vivienda, que es el titular de la misma. Por otra parte al inquilino o arrendatario, que tendrá que pagarle una cantidad de dinero o rentas al dueño por ocupar la finca o vivienda, tal como se estipule en el contrato de arrendamiento.

Hay dos formas de desahucio posibles:

Juicio de desahucio por falta de pago:

El dueño o propietario puede formular un juicio por desahucio solicitando:

• La devolución de la vivienda por el que la está ocupando ilegalmente.
• Además, puede pedir al inquilino que le pague las rentas que no ha pagado por haber permanecido en la vivienda.

No obstante, corresponde al dueño el ejercitar una u otra acción, y se solicita en el mismo Juzgado.

Tras hacer uso de esta solicitud, desde el Juzgado se pedirá al demandado que abandone la vivienda, pague al dueño o se oponga a lo que dice el dueño, negando todo esto, en un plazo máximo de 10 días.

Juicio de desahucio por finalizar contrato o precario:

El dueño o propietario presenta una demanda contra el inquilino en el Juzgado. El demandado tiene 10 días para responder dicha demanda mediante escrito ante el mismo Juzgado.

Si alguna de las partes solicita la celebración de una vista (audiencia pública, muy similar a un juicio), se celebrará el día que se señale por el Juzgado. Si no la solicita ninguna parte y el Juez tampoco la considera oportuna, se dictará sentencia.

El desahucio express

Cuando nos referimos a desahucio express, estamos hablando de la manera de echar más rápidamente al okupa, es decir, es una modalidad creada para acortar los plazos en caso de impago de rentas por parte del okupa, dada la existencia de determinadas situaciones de desamparo generadas en contra de los propietarios de la vivienda.

Dicha situación debe ser denunciada ante los Tribunales, los cuales ordenarán a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado que desalojen al okupa.

Como hemos hablado anteriormente del precario, se denomina de esta forma a la persona que está ocupando la vivienda sin contrato de arrendamiento o alquiler, con el consentimiento o no del propietario.

Sin embargo, este proceso puede durar hasta 6 meses.

Las ventajas del desahucio express son las siguientes:

• Reducción de plazos para desahuciar al inquilino u okupa.
• Instar al inquilino a abandonar la vivienda voluntariamente a cambio de perdonarle las deudas generadas por el uso de la vivienda.
• Paralizar el desahucio a cambio de pagar las deudas.
• Otorgar una situación de amparo a las personas desalojadas que se encuentren en riesgo de exclusión social, situación de la que se ocuparán las autoridades competentes en política social.

Para iniciar un desahucio express, es necesario contactar con un abogado y denunciar los hechos ante la policía. Tras hacer dicha denuncia, no podrás hacer actos por tu cuenta como cortarle los suministros o intimidando a los okupas que se encuentren dentro de la vivienda, ya que podría tener consecuencias legales para el que lo hace.

Es importante indicar que, a fin de agilizar todo el procedimiento, basta con que enseñes el título de que eres propietario de la vivienda, pues si los ocupantes de la misma no lo tienen, se procederá a señalar fecha y hora del lanzamiento, es decir, la entrega de la vivienda. En caso de no entregarse la vivienda en dicha fecha y hora, se procederá al desalojo de la misma por parte de la policía, y el dueño o propietario podrá recuperar la vivienda.

Diferencias entre desahucio y lanzamiento

Podemos definir el lanzamiento como aquella acción que consiste en la entrega de un bien inmueble a una persona con el posterior desalojo de la persona o personas que están ocupando el mismo. Es un acto de ejecución forzosa que se produce tras un aviso por parte del Juzgado en el que se avisa a los ocupantes del bien inmueble para aportar dicho título de posesión del bien inmueble y, en caso de que no lo tengan, finalmente establecer fecha y hora para que los “okupas” abandonen voluntariamente dicho bien inmueble en el plazo establecido por el Juzgado, previa determinación de reconocimiento de la posesión del verdadero propietario en un decreto o sentencia.

Pasado dicho plazo, se procederá por medio de la policía si fuese necesario, al desalojo de los ocupantes de la misma, es decir, una expulsión por la fuerza.

Teniendo en ambos conceptos, las diferencias principales entre desahucio y lanzamiento son:

• Para iniciar a un lanzamiento, se requiere previa acción que determine, por vía judicial, a quien pertenece la posesión, mediante decreto o sentencia, una vez concluido el juicio de desahucio.
• En caso de lanzamiento se inicia cuando el ocupante no paga la mensualidad durante más de tres meses.
• En caso de juicio de desahucio el inquilino puede enervar el mismo, es decir, pagar la cantidad que debe y paralizar el procedimiento de desahucio, acción que podrá hacer únicamente una vez.
• Una vez acordado el lanzamiento, además de la actuación judicial, se cuenta también con la actuación policial, de forma coactiva si fuese necesario y los ocupantes no abandonaren el lugar objeto de lanzamiento en la fecha y hora marcadas por el Juzgado.

¿Cómo proceder a la reclamación de rentas?

Existen varias vías para reclamar dichas cantidades debidas: el juicio verbal y el juicio monitorio.

El juicio verbal

En cuanto al juicio verbal, es una modalidad que está reservada para reclamar cualquier cantidad independientemente del importe de las mismas, al constituir ésta una especialidad en este tipo de procedimientos, según lo establecido en el art. 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Esta modalidad se sustanciará mediante juicio declarativo verbal. Este procedimiento se inicia mediante una demanda ante el Juzgado de Instrucción, por las cantidades que adeuda el inquilino, indicándose cual es la cuantía de la demanda, es decir, el importe total de las deudas que debe el inquilino.

Presentada la demanda, el inquilino tiene 10 días para oponerse a lo establecido en la demanda. En caso de que no se oponga, preguntará al propietario si quiere que haya juicio o no, y se dictará sentencia sobre ello; en caso de oponerse a la demanda, deberá decidir éste si quiere que haya juicio sobre ello, y lo comunicará al propietario si quiere que haya juicio o no que, habiendo o no, se dictará sentencia sobre ello.

El juicio verbal suele ser muy breve, y es muy aconsejable ser asistido por abogado durante el mismo.

El juicio monitorio

En cuanto al juicio monitorio, es aconsejable iniciarlo en caso de que se conozca con certeza el lugar donde se encuentra el inquilino. También en los casos en los que se intuye que el inquilino no va a negar la existencia dichas deudas que reclama el propietario.

Como bien se ha explicado, más que aconsejable, sería fundamental contar con la asistencia de un abogado durante el procedimiento. El abogado se encargará de facilitar la documentación a aportar, de la preparación de la declaración en un futuro juicio, de los plazos procesales, así como las posibilidades de éxito y la efectiva realización de todos los trámites durante el procedimiento.

El delito de usurpación de bienes inmuebles

¿Dónde está recogido este delito?

Este delito está recogido en el artículo 245.2 del Código Penal. “2. El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses.”

Articulo 13 de la ley de Enjuiciamiento Criminal

El artículo 13 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal es la herramienta jurídica para acordar el desalojo en un supuesto claro de usurpación de bien inmueble como el que nos ocupa: “Se consideran como primeras diligencias la de consignar las pruebas del delito que puedan desaparecer, la de recoger y poner en custodia cuanto conduzca a su comprobación y a la identificación del delincuente, la de detener, en su caso, a los presuntos responsables del delito, y la de proteger a los ofendidos o perjudicados por el mismo, a sus familiares o a otras personas, pudiendo acordarse a tal efecto las medidas cautelares a las que se refiere el artículo 544 bis o la orden de protección prevista en el artículo 544 ter de esta ley.”

Real Decreto Ley 2/2022

En fecha 23 de febrero de 2022 se publicó en el BOE el Real Decreto Ley 2/2022 de 22 de febrero por el que, entre otros, se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

Concretamente en su disposición final segunda, se modifica el artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaban medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, de modo que el en la actualidad el Juez tiene la facultad de suspender el lanzamiento, hasta el 30 de septiembre de 2022, prorrogando de esta manera la suspensión de los lanzamientos que es objeto de análisis en el presente artículo y que se había prorrogado previamente hasta el 28 de febrero de 2022 vía Real Decreto- Ley 21/2021, de 26 de octubre, siempre y cuando se den todos los siguientes requisitos (artículo 1 bis).

Requisitos

– Juicios verbales en los que se sustancien las demandas a las que se refieren los apartados 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 de la LEC y en aquellos otros procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante para ello.

– Que se trate de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas (grandes tenedores).

– Que las personas que las habitan sin título (los autores de un delito de usurpación de bien inmueble del artículo 245.2 CP, por ejemplo) se encuentren en situación de vulnerabilidad económica por encontrarse en alguna de las situaciones descritas en la letra a) del artículo 5.1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 (deberán acreditarlo).

– Deberá ser persona dependiente de conformidad con lo dispuesto en el apartado dos del artículo 2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad.

Circunstancias

Siempre y cuando se den los anteriores requisitos, el Juez tomará la decisión teniendo en cuenta, entre otras que procedan, las siguientes circunstancias:

1. Las circunstancias relativas a si la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad para lo cual resultará determinante el informe de los servicios sociales emitido y
2. Las circunstancias relativas a la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantizara su derecho a una vivienda digna.

¿Qué es un desalojo y cómo funciona?

Un desalojo es un proceso legal por el cual un propietario de una propiedad intenta recuperar el control de un inmueble que está siendo ocupado sin su autorización o sin cumplir con las condiciones del contrato de alquiler. Funciona a través de un proceso judicial, donde un juez determina si el desalojo es justificado o no.

¿Qué derechos tienen los inquilinos en un desalojo?

Los inquilinos tienen derecho a recibir una notificación adecuada y a una audiencia justa antes de ser desalojados. También tienen derecho a defenderse en un juicio de desalojo y a recibir un tiempo razonable para mudarse después de recibir una orden de desalojo.

¿Cómo puedo evitar un desalojo?

Para evitar un desalojo, los inquilinos deben cumplir con las condiciones de su contrato de alquiler, incluyendo el pago del alquiler a tiempo. También pueden tratar de llegar a un acuerdo con el propietario o buscar asistencia legal.

¿Qué pasa si no me puedo mudar después de recibir una orden de desalojo?

Si no puede mudarse después de recibir una orden de desalojo, puede enfrentar una ejecución de desalojo, donde la policía puede ayudar a hacer cumplir la orden de desalojo.

¿Cuánto tiempo tengo para mudarme después de recibir una orden de desalojo?

El tiempo que se tiene para mudarse después de recibir una orden de desalojo depende de las leyes estatales y de la decisión del juez en el juicio de desalojo.

¿Quién puede realizar un desalojo?

Un propietario puede realizar un desalojo con la aprobación de un juez.

¿Necesito un abogado para un desalojo?

Lo más recomendable es contar con asistencia legal en un proceso de desalojo.

¿Qué sucede con mis pertenencias si soy desalojado?

Si es desalojado, sus pertenencias deben ser almacenadas de manera segura por un período de tiempo razonable y puede ser necesario pagar por su almacenamiento.

¿Puede un propietario desalojar a un inquilino sin una razón válida?

No, un propietario solo puede desalojar a un inquilino por una razón justificada, como incumplimiento del contrato de alquiler o uso ilegal de la propiedad.

¿Qué sucede si no puedo pagar el alquiler y estoy en riesgo de desalojo?

Si no puede pagar el alquiler y está en riesgo de desalojo, puede buscar ayuda financiera o tratar de llegar a un acuerdo con el propietario para evitar un desalojo. También puede considerar la posibilidad de mudarse a otro lugar.

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