¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?
El derecho de tanteo y retracto es una vía óptima para comprar una vivienda que estás alquilando:
El derecho de tanteo es una herramienta legal que permite a los inquilinos que residen en una vivienda comprarla en caso de que el propietario quiera venderla.
En el derecho de tanteo, el propietario deberá notificar al inquilino la intención de vender la vivienda. El plazo que se le da al inquilino para comprar la vivienda es de 30 días naturales.
El derecho de retracto es una figura jurídica que permite a un inquilino adquirir una vivienda con las mismas condiciones y precio con las que la propiedad se vendió a un tercero.
El articulo 1521 regula que el derecho de retracto se puede ejecutar si:
- El propietario no ha informado al inquilino de la venta de la vivienda arrendada.
- El precio al que el propietario vende la vivienda al inquilino es mayor que el precio que se le ofrece a un tercero.
¿Cuándo se utiliza?
El derecho de tanteo y retracto se utiliza en situaciones específicas donde es necesario proteger los intereses de ciertas partes que tienen una relación especial con un bien o una empresa. A continuación, profundizaremos en los casos más comunes en los que se aplica este derecho:
- Bienes Raíces:
- Arrendamientos: Cuando un propietario decide vender una propiedad que está arrendada, los inquilinos pueden tener derecho de tanteo y retracto. Esto significa que si el propietario recibe una oferta de compra, los inquilinos tienen la oportunidad de igualar las condiciones de esa oferta antes de que la venta se realice con un tercero. Este derecho protege los intereses de los inquilinos, permitiéndoles mantener su lugar de residencia o negocio.
- Copropiedad: Si uno de los copropietarios decide vender su parte, los otros copropietarios tienen derecho de tanteo y retracto. Así, pueden igualar cualquier oferta de compra recibida por el copropietario que desea vender.
- Ámbito Societario:
- Acciones de una Empresa: Cuando un accionista decide vender sus acciones en una empresa, los otros accionistas pueden tener derecho de tanteo y retracto. Esto significa que tienen la opción de igualar la oferta de compra antes de que las acciones se vendan a un tercero. Este derecho protege la estructura accionarial de la empresa y permite a los accionistas existentes mantener el control sobre la misma.
- Sociedades con Responsabilidad Limitada: las SRL pueden establecer en sus estatutos el derecho de tanteo y retracto entre los socios. Esto permite a los socios existentes igualar las condiciones de cualquier oferta de venta de participaciones sociales antes de que se vendan a un tercero.
¿Cómo comunicar el derecho de tanteo y retracto?
- Notificación Formal:
- Es crucial que la comunicación del derecho de tanteo y retracto sea realizada de manera formal y por escrito. Esto puede ser a través de una carta certificada o un documento legal que detalle los términos y condiciones de la oferta recibida y el plazo para ejercer el derecho.
- La notificación debe incluir información clara y completa sobre la propiedad o las acciones que se están vendiendo, así como los términos de la oferta de compra recibida del tercero.
- Plazos Claros y Definidos:
- La comunicación debe establecer claramente los plazos en los que las partes interesadas pueden ejercer su derecho de tanteo y retracto. Estos plazos suelen estar determinados por la ley, los contratos o los estatutos de la empresa, y es importante que se respeten rigurosamente.
- Se debe proporcionar información precisa sobre la fecha límite para ejercer el derecho, así como los pasos a seguir para hacerlo correctamente.
- Asesoramiento Legal:
- Es recomendable que las partes interesadas reciban asesoramiento legal para comprender completamente sus derechos y obligaciones en relación con el derecho de tanteo y retracto.
- Un abogado especializado en derecho inmobiliario o societario puede ayudar a interpretar los términos de la oferta recibida, evaluar si es beneficioso ejercer el derecho de tanteo y retracto, y guiar el proceso para ejercerlo correctamente.
- Comunicación Transparente y Proactiva:
- Los propietarios, accionistas u otras partes involucradas deben comunicar de manera transparente y proactiva la recepción de una oferta de compra a las partes que tienen derecho de tanteo y retracto.
- Esto implica proporcionar información detallada sobre la oferta recibida, los términos y condiciones de la transacción propuesta y los plazos para ejercer el derecho de manera oportuna.
- Registro y Documentación:
- Es importante mantener un registro detallado de todas las comunicaciones relacionadas con el ejercicio del derecho de tanteo y retracto, incluyendo copias de las notificaciones enviadas y recibidas, así como cualquier documentación legal relevante.
- Esto ayuda a garantizar la transparencia y la evidencia en caso de disputas o litigios futuros.
¿Es el derecho de retracto renunciable?
La renuncia al derecho de retracto es posible en España, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y quede reflejado por escrito. La renuncia al derecho de retracto no es un acto de disposición abdicativo de un derecho subjetivo ya nacido, sino que se trata más bien de un supuesto de exclusión de la ley aplicable, respecto de un derecho aún no nacido.
No obstante, si el arrendatario ha renunciado al derecho de retracto, el propietario de la vivienda debe notificarle su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha prevista para la venta.
La renuncia al derecho de retracto debe acreditarse documentalmente, lo que puede resultar difícil si el contrato de arrendamiento no se celebró en forma pública o no se documentó convenientemente.
Fundamentos del derecho de tanteo y retracto en fincas
- Si se decide vender la propiedad a un tercero: Es esencial notificar al titular del derecho. Si el titular no se opone se podrá poner en venta la propiedad al tercero.
- Si el titular decide ejercer el derecho: Hay que notificar la intención de la adquisición de la propiedad en las mismas condiciones que el tercero.
- Si el titular ejerce el derecho: No se puede vender la propiedad a un tercero y se debe formalizar la venta con el titular en las mismas condiciones que la venta a un tercero.
Beneficios e inconvenientes del derecho de tanteo y retracto
Beneficios
- Protección de Intereses:
- Para los titulares del derecho de tanteo y retracto, este mecanismo proporciona una protección significativa al permitirles igualar las condiciones de una oferta de compra realizada por un tercero.
- Esto les brinda la oportunidad de mantener sus posiciones o participaciones en igualdad de condiciones con terceros interesados, protegiendo así sus intereses económicos y comerciales.
- Mantenimiento de la Estabilidad y Continuidad:
- En el contexto de bienes raíces y empresas, el derecho de tanteo y retracto ayuda a mantener la estabilidad y continuidad al evitar la entrada de nuevos propietarios o accionistas no deseados.
- Esto puede ser especialmente importante en situaciones donde la propiedad o la empresa están sujetas a arrendamientos a largo plazo, contratos comerciales o relaciones comerciales estratégicas.
- Reducción de Conflictos y Litigios:
- Al proporcionar un mecanismo claro y preestablecido para resolver disputas relacionadas con la venta de bienes raíces o acciones, el derecho de tanteo y retracto puede ayudar a reducir conflictos y litigios entre las partes involucradas.
- Esto puede ahorrar tiempo, recursos y costos legales asociados con disputas legales prolongadas.
- Transparencia y Equidad:
- El ejercicio del derecho de tanteo y retracto promueve la transparencia y la equidad en las transacciones comerciales al garantizar que todas las partes involucradas tengan la oportunidad de participar en igualdad de condiciones.
- Esto contribuye a crear un entorno comercial justo y confiable, lo que puede fortalecer las relaciones comerciales a largo plazo.
- Flexibilidad y Negociación:
- Aunque el derecho de tanteo y retracto ofrece protección a los titulares del derecho preferente, también puede proporcionar flexibilidad y oportunidades de negociación.
- Por ejemplo, los titulares del derecho pueden optar por no ejercer su derecho en determinadas circunstancias si consideran que no es en su mejor interés, lo que puede abrir espacio para negociaciones alternativas con el propietario o el vendedor.
