Las cláusulas abusivas son todas aquellas cláusulas que se incluye en un contrato que no hayan sido negociadas de forma individual con la persona que contrata y que causen un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de una parte respecto de la otra. (Artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993).
Es decir, como norma general, son cláusulas abusivas en el ámbito de las hipotecas, todas aquellas que hayan sido incorporadas de manera automática al contrato sin negociarse individualmente con la persona que contrata la hipoteca y que además, provocan una desigualdad de posiciones entre el banco y el consumidor. Aunque, frecuentemente, es el consumidor quien se encuentra en una posición de desventaja frente a la actuación de las entidades financieras.
¿Qué cláusulas pueden ser abusivas?
Existen diversas cláusulas que pueden ser abusivas, tales como:
Las cláusulas suelo
¿Qué son las cláusulas suelo?
Se dan cuando se contrata una hipoteca a tipo variable, es decir, que la cuota a pagar todos los meses no es fija, sino que varía en función del interés que deba pagarse. Y ese interés varía en función de un indicador económico (euríbor). Cuando ese indicador económico sube, la persona pagaría más ese mes por su hipoteca porque debería pagar un tipo de interés más alto; y en caso de que ese indicador económico baje, la persona pagaría menos ese mes por su hipoteca, porque el % de interés a satisfacer sería menor. Es justo en este caso, donde aparecen las cláusulas suelo. Los bancos establecen un porcentaje mínimo de interés, para que aunque el euríbor baje mucho, el cliente no pague por debajo de ese interés mínimo que ellos establecen por la hipoteca. Perjudicando así al interés del cliente cuando este indicador económico baja, y privándolo del beneficio que eso supondría para este.
Ese tope mínimo que los bancos establecen, se denomina “cláusula suelo”, porque supone un tope de interés del cual no se puede bajar a la hora de pagar por tu hipoteca.
¿Cómo sé si mi hipoteca tiene cláusula suelo?
En primer lugar, deberás consultar en tu escritura o contrato de hipoteca si esta está consolidada como una hipoteca a tipo fijo o como una hipoteca a tipo variable.
En caso de que tu hipoteca sea a tipo fijo, no deberás preocuparte por las cláusulas suelo.
Pero en caso de que tu hipoteca sea a tipo variable, deberás consultar en la misma si tu banco ha fijado un porcentaje mínimo de interés (cláusula suelo).
Ejemplo de tipo de interés a tipo fijo → “El tipo de interés aplicable al presente préstamo será del 3.600% nominal anual, el cual se mantendrá FIJO e INVARIABLE durante toda la vigencia del préstamos”.
Ejemplo de tipo de interés a tipo variable → pongamos que tienes una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con un interés de euríbor más 1%. Si este índice cotiza al 0,5%, la cuota será de 517,68 euros.
Cláusulas de gastos.
¿Qué es una cláusula de gastos?
Una cláusula de gastos es una cláusula que se incluye en un contrato de préstamo hipotecario en relación con diversos tipos de gastos que se requieren para formalizar el contrato de hipoteca. Estos gastos son gastos de gestoría, gastos de notario, de registro en el Registro de la propiedad, gastos de tasación del inmueble y gastos derivados de impuestos.
¿Cómo sé si mi hipoteca tiene cláusula de gastos?
Normalmente, todas las hipotecas incluyen una cláusula en la que debe repartirse el pago de esos gastos entre cliente y entidad bancaria. Pero lo más común es que se atribuya indiscriminadamente el pago de todos esos gastos a la persona que contrata la hipoteca.
Qué gastos puedo reclamar y qué gastos no.
→ SI TU HIPOTECA ES ANTERIOR AL 16 DE JUNIO DE 2019:
Podrás reclamar, tal y como dispone el Tribunal Supremo en su sentencia 22/2021, de 21 de enero de 2021:
- Gastos de notaría: deberán pagarse a medias entre el banco y el cliente (50% / 50%).
- Gastos de gestoría: el importe total deberá ser satisfecho por el banco (100%).
- Gastos de inscripción en el Registro de la propiedad: el importe total deberá ser satisfecho por el banco (100%).
- Gastos de tasación: el importe total deberá ser satisfecho por el banco (100%).
No podrás reclamar:
La mitad de los gastos de notaría que te corresponde ni tampoco el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
→ SI TU HIPOTECA ES POSTERIOR AL 16 DE JUNIO DE 2019:
En esta fecha entra en vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y establece quién debe asumir cada gasto de la formalización de la hipoteca. En este caso, en principio, si se sigue con el reparto dispuesto por Ley, no habría nada que reclamar. Este será el siguiente:
El banco sufragará los gastos derivados de notaría, de inscripción en el Registro de la propiedad y los gastos de gestoría relativos a la gestión del trámite.
Mientras que el comprador se hará cargo de los gastos de tasación del inmueble y el resto de trámites que sean voluntarios u optativos, como solicitar determinadas copias de la escritura.
¿Cómo puedo reclamar?
En caso de que te encuentres en el primer supuesto y tu hipoteca sea anterior al 16 de junio de 2019, podrás reclamar a tu entidad financiera los gastos que en su día pagaste y no te correspondía.
Para ello, deberás presentar un escrito de reclamación extrajudicial a tu banco. Y si este se negase a devolver dichas cantidades, existen otras vías, incluyendo por supuesto, la vía judicial.
¿Pero qué documentos necesito para presentar la reclamación?
Necesitarás:
- Escritura de la hipoteca.
- Factura de los gastos de notaría.
- Factura de los gastos de gestoría-
- Factura de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Factura de la tasación del inmueble.
- Justificante de pago de la comisión de apertura de la hipoteca.
- Copia del DNI o NIE.
Para ello, te aconsejamos que contrates los servicios de un abogado, que pueda orientarte en profundidad y ayudarte a recuperar tu dinero.
MÁS INFORMACIÓN:
Principal legislación aplicable. Jurisprudencia relevante.
A nivel europeo:
- Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
- STJUE de 31 de mayo de 2018, asunto C-483/2016, caso Zsolt Sziber y ERSTE Bank Hungary Zrt.
- STJUE, 16 de julio de 2020, asuntos acumulados C‑224/19 y C‑259/1.
- STJUE, 16 de marzo de 2023, asunto C‑565/21.
A nivel nacional:
- STS 705/2015, de 23 de diciembre.
- STS, de 19 de diciembre de 2018.
- STS 22/2021, de 21 de enero de 2021.
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
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